BÀI GIẢNG KD THUÊ CHO THUÊ


NỘI DUNG CHÍNH

  • Kinh doanh Thuê – cho thuê Căn hộ dịch vụ (CDHV). Dạng cho thuê dài hạn Hợp đồng 6 tháng, 1 năm
  • Kinh doanh Thuê – cho thuê văn phòng

GHI CHÚ

  • Chủ nhà: Là Người cho thuê nhà nguyên căn
  • Chủ đầu tư: Là Người thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê lại theo từng phòng/ văn phòng/ mặt bằng/ CHDV

(1) TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG THUÊ – CHO THUÊ HIỆN NAY

  • Tại các Quận trung tâm TPHCM đang nở rộ mô hình kinh doanh Thuê – cho thuê, có rất nhiều Nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường góp phần tạo ra một thị trường cạnh tranh hơn, chất lượng phòng thuê – dịch vụ được hoàn thiện theo thời gian;
  • Dân số TPHCM khoảng 10 triệu người, gồm những người sinh sống ổn định tại đây và những người di chuyển công tác tới TPHCM, Khách nước ngoài tới TPHCM nên nhu cầu thuê phòng/ CHDV rất lớn. Có thể khẳng định Kinh doanh Thuê – cho thuê là lĩnh vực phục vụ nhu cầu thiết yếu nên sẽ có ổn định trong dài hạn;
  • Mức thu nhập của Người dân VN tăng lên, Mỗi gia đình thường có 1 – 2 con, nên các Bạn sinh viên ngày nay được chăm lo chu cấp tài chính tốt hơn, vì vậy  nhu cầu về chất lượng phòng thuê cũng phải khang trang – tiện nghi hơn;
  • Do ảnh hưởng của COVID nên số lượng Nhà nguyên căn trống đang tăng đột biến, giá cho thuê nguyên căn cũng giảm nhiều so với trước COVID;
  • Rất nhiều nhà đầu tư dời bỏ thị trường do ảnh hưởng của COVID;
  • Xuất hiện nhiều Khách sạn/Căn hộ Air Bnb chuyển đổi thành CHDV, Phòng trọ cho thuê dài hạn;
  • Tâm lý kinh doanh Thuê – cho thuê để kiếm thu nhập thụ động dễ dàng. Rất nhiều bạn có suy nghĩ thế này khi tham gia thị trường. Điều này không phản ánh đúng lĩnh vực kinh doanh Thuê – cho thuê;

(2) TÌNH HÌNH CHUNG CÁC TÒA NHÀ CHDV KHAI THÁC TỪ TRƯỚC COVID

  • Sang đầu 2020 do ảnh hưởng COVID nên lượng cung Nhà cho thuê  nguyên căn nhiều, giá cho thuê nhà nguyên căn cũng giảm, các chủ đầu tư thuê nhà nguyên căn trong giai đoạn này có được mức giá đầu vào tốt, nên giá cho thuê đầu ra Phòng/CHDV cạnh tranh hơn;
  • Giá thuê nhà nguyên căn đầu vào trước COVID rất cao, trong thời kỳ COVID hầu hết Chủ nhà này hỗ trợ giảm giá rất ít, nên không giảm được nhiều giá cho thuê đầu ra phòng/CHDV, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp, thu không đủ trả tiền thuê nguyên căn hoặc thu chỉ đủ chi;
  • Các chủ đầu tư lấy nhà nguyên căn trước COVID rời bỏ thị trường nhiều, hoặc sang nhượng lại những căn không hoạt động hiệu quả.

(3) ĐẶC ĐIỂM TỪNG LOẠI HÌNH KINH DOANH THUÊ – CHO THUÊ

(3.1) Kinh doanh Thuê – cho thuê Căn hộ dịch vụ (CDHV). Dạng cho thuê dài hạn Hợp đồng 6 tháng, 1 năm

  • Vị trí: Các quận trung tâm TPHCM
  • Đối tượng thuê: Sinh viên nhà khá giả, nhân viên văn phòng, Khách công tác tại TPHCM, Người nước ngoài sinh sống tại TPHCM
  • Đặc điểm: Khách thuê hầu hêt là người có trình độ, có nhu cầu thuê dài hạn, số Người thuê ở mỗi phòng cũng vừa phải, Phòng giá càng cao thì số Người thuê ở mỗi phòng lại càng ít. Quận 1 các Phòng tới 50% ở 1 người và không có xe máy. Quận 10,5,3 mặt bằng chung là ở 2 người 2 xe. Các phòng từ 7tr/ tháng hầu hết chỉ ở từ 1 – 2 người và ít xe máy.
  • Chỗ để xe: Để xe tại tầng hầm – hoặc tầng trệt và tự bảo quản, hoặc Bãi xe gần nhà. Hầu hết không thu tiền xe.
  • Cửa ra vào: Vân tay, Khóa từ, Khóa mở từ xa
  • Giờ giấc: Tự do 24/7
  • Giặt sấy, nơi phơi đồ: Bố trí máy giặt chung có thu phí hoặc không, bố trí chỗ phơi đồ
  • Chi phí đầu tư khá cao, đầu tư FULL nội thất khoảng 20tr – 30tr mỗi phòng, nội thất mới gồm: Máy lạnh, tủ lạnh, giường, tủ quần áo, kệ bếp kèm bồn rửa, máy nước nóng lạnh, Bếp hồng ngoại, Bàn ăn, vật dụng trang trí phòng. Thận trọng khi lắp giường trước
  • Đầu tư nội thất mới hay mua lại đồ cũ ?
  • Nuôi thú cưng: Tùy, có nơi cho phép, nơi không
  • Wifi: sử dụng chung, có thể thu phí hoặc không
  • Rác: thu phí
  • Thường sẽ gộp chung phí dịch vụ: Wifi + rác + máy giặt + vệ sinh hành lang chung:
  • Dịch vụ vệ sinh phòng – giặt đồ: Hầu hết khách thuê ở dài hạn không có nhu cầu, tâm lý chung là họ không thích cho người lạ vào phòng
  • Đặt cọc phòng thuê: 1 tháng/phòng, HĐ 6 tháng – 1 năm

3.2 Kinh doanh Thuê – cho thuê văn phòng

  • Đối tượng: Các tòa nhà tại các Quận trung tâm thành phố, có quy mô vừa phải từ 10 – 20 sàn/phòng. Diện tích mỗi phòng/ sàn từ 20m2 – 100m2
  • Vị trí: Mặt tiền đường, Hẻm 1/ ngắn xe hơi vào được
  • Có tầng hầm để xe, hoặc có Bãi xe gửi ngoài gần bên
  • Kết cấu: Nhà từ 3 tầng phải có thang máy, không gian từ Phòng/sàn trống suốt, trang bị máy lạnh, có nhà vệ sinh sử dụng chung mỗi tầng hoặc riêng từng sàn/phòng, thuê được nhà mới là tốt nhất
  • Kết hợp tòa nhà CHDV và Văn phòng: Thận trọng, chia riêng một số tầng làm văn phòng, một số tầng làm CHDV
  • Ưu điểm:

Chỉ cần bàn giao cho Người thuê mặt bằng trống suốt, có máy lạnh nên chi phí đầu tư thấp

Đặc điểm khách thuê: là công ty, tổ chức không ở lại qua đêm, không nấu ăn. Thuê HĐ dài hạn từ 1 – 3 năm đem lại sự ổn định

  • Bố trí bảo vệ 24/24, chi phí thuê 9tr/ tháng
  • Thu phí gửi xe tháng cho nhân viên tòa nhà, gửi xe lượt cho khách tới giao dịch: Tiền giữ xe trả Bảo vệ xong vẫn còn dư
  • Giờ giấc làm việc: Thứ 2 – Thứ 7, 6H – 19H, Chủ nhật cân nhắc tùy quy mô tòa nhà
  • Hình thức Hợp đồng cho thuê VP: từ 1 – 5 năm, Cọc 2TT1, Cọc 3 TT1. 
  • Thu phí dịch vụ: Thang máy, vệ sinh khu vực chung, rác: xx/Phòng/ tháng

4. CÁC HÌNH THỨC PHÁP LÝ NHÀ CHO THUÊ NGUYÊN CĂN

4.1 Chủ nhà cho thuê là Chủ sở hữu đứng tên trên sổ hồng

  • Trường hợp an toàn nhất về mặt pháp lý
  • Thuê được trực tiếp từ chủ sở hữu nên giá thuê tốt hơn, thương lượng trực tiếp về cải tạo nhà – xử lý sự cố phát sinh sau này cũng dễ dàng hơn.
  • Ký được Hợp đồng thuê nhà công chứng trực tiếp với chủ nhà, HĐ thuê dài hạn và Người thuê đầu tư vào cải tạo tòa nhà thì nên ký HĐ thuê công chứng.

4.2. Chủ nhà là Bên thuê nguyên căn, cải tạo rồi cho thuê lại

  • Bên cho thuê bị hạn chế quyền quyết định các vấn đề về cải tạo nhà, không tạo ra thuận tiện trong quá trình vận hành lâu dài
  • giá thuê có thể bị đẩy lên cao
  • Hầu hết ký HĐ thuê viết tay, tuy nhiên vẫn có thể ký HĐ thuê công chứng

4.3. Bên cho thuê sang nhượng lại Hợp đồng thuê

Thuận lợi

  • Có sẵn lượng khách nhất định đang thuê phòng/CHDV đem đến nguồn thu tức thời và tiết kiệm chi phí môi giới sale phòng
  • Tòa nhà đang vận hành sẵn sàng, thuận lợi với những bạn chưa có kinh nghiệm setup – vận hành

Hạn chế

  • Chủ đầu tư mới nhận bàn giao và thực hiện tiếp giá thuê nguyên căn & các điều khoản  theo HĐ người thuê trước đã ký với chủ nhà. Các ràng buộc trên có thể bất lợi. VD: những tòa nhà CHDV sang nhượng thường có điểm chung: Thuê nguyên căn giá cao hoặc/và vị trí không thuận lợi/ Hiện trạng – công năng không phù hợp
  • Chủ đầu tư mới thường phải tiếp nhận toàn bộ nội thất – thiết bị đã đầu tư vào tòa nhà, được đưa vào giá sang nhượng
  • Chủ đầu tư tiếp tục các điều khoản của HĐ thuê nguyên căn trước đây: giá thuê, thanh toán, đặt cọc, các điều khoản ràng buộc đã thương lượng
  • Chủ đầu tư mới có thể phải tiếp nhận tiếp tục các Hợp đồng thuê phòng hiện tại với mức giá phòng – chính sách cho thuê phòng không hiệu quả
  • Hầu hết những tòa nhà CHDV sang nhượng lại đang hoạt động không hiệu quả

5. CÁC LOẠI NHÀ NGUYÊN CĂN CHO THUÊ ĐỂ KHAI THÁC CĂN HỘ DỊCH VỤ

5.1 Các tòa nhà phố, dạng nhà ống, có nhiều phòng

  • Vị trí: Hầu hết tọa lạc trong hẻm, một vài trường hợp tọa lạc mặt tiền đường
  • Hầu hết các tòa nhà CHDV thuộc loại này
  • Các phòng có sẵn nhà vệ sinh viên, hầu hết phải cải tạo thêm nhà vệ sinh cho các phòng không có sẵn
  • Hầu hết đều cải tạo làm thêm phòng tại các không gian trên sân thượng – tầng trên cùng
  • Ngăn thêm phòng bằng vách ngăn thạch cao
  • Lắp thêm kệ bếp có bồn rửa cho các phòng

5.2 Thuê khách sạn – Căn hộ AIR BNB cải tạo thành CHDV

  • Xuất hiện từ đầu năm 2020, khách sạn – Air bnb để trống bỏ không rất nhiều.
  • Giá rao cho thuê vẫn còn cao nên phải thương lượng được giá tốt (vì trước cho thuê làm Khách sạn giá cao)
  • Đặt cọc – thanh toán khá bất lợi dẫn đến Người thuê bị chiếm dụng vốn. Thuận lợi là các phòng đều có nhà vệ sinh riêng và trang bị nội thất đầy đủ, nhưng cũng vì thế mà chủ nhà thường đề nghị Cọc 6 thanh toán 3, Cọc 6 Thanh toán 1
  • Nội thất: nhiều căn qua thời gian khai thác nên nội thất xuống cấp, tủ lạnh nhỏ nên Người thuê phòng hay đề nghị bỏ ra ngoài và giảm giá tiền phòng. Trong nhiều trường hợp chủ đầu tư không có kho để bỏ nội thất ra cất, chưa kể việc tháo ra bàn – ghế sẽ gây nhanh hư hỏng, tủ lạnh không sài đề lâu cũng dễ hư hỏng
  • Khó khăn: Các phòng không có kệ bếp kèm bồn rửa, nhưng nhiều chủ nhà không muốn cho Chủ đầu tư lắp kệ bếp cho Người thuê phòng, nên chủ đầu tư phải thương lượng kỹ nội dung này và đưa vào Hợp đồng

6. TÂM LÝ/KHẨU VỊ CỦA CHỦ NHÀ CHO THUÊ NGUYÊN CĂN

  • Muốn cho thuê ngành nghề gọn nhẹ, giữ nhà tốt: Văn phòng, showroom, spa
  • Hạn chế, hầu hết không muốn cho thuê nhà làm quán ăn, quán nhậu, nhà hàng
  • Hạn chế, hầu hết không muốn cho thuê nhà làm Căn hộ dịch vụ, phòng cho thuê lại
  • Thường cải tạo nhiều, nhà nhiều người ở nên nhanh xuống cấp
  • Cho thuê giá không thật sự tốt
  • Không muốn nhà bị sang nhượng nhiều lần

6. CHỌN HIỆN TRẠNG NHÀ THUÊ NGUYÊN CĂN NHƯ THẾ NÀO ĐỂ ĐẠT HIỆU QUẢ KHAI THÁC

7.1 Nhà cũ, sau đó cải tạo lại

Thuận lợi

  • Chi phí đầu vào thuê nguyên căn có thể thấp

Hạn chế

  • Chi phí đầu tư cảo tạo lớn
  • Nhà xuống cấp, cải tạo lại thì vẫn có cảm giác nhà cũ
  • Thường phát sinh sự cố nên phải bảo trì thường xuyên
  • Tính thẩm mỹ thấp, khó khăn trong việc cho thuê phòng lấp đầy

Có nhiều tòa nhà do lúc xây dựng với mục đích làm nhà ở nên các phòng thường không có nhà vệ sinh riêng, nhiều trường hơp một tầng có 2 – 3 phòng nhưng chỉ có 1 nhà vệ sinh. Nên dẫn đến việc Người thuê phải cải tạo thêm nhà vệ sinh riêng cho từng phòng, mặc dù chi phí tốn kém nhưng kết cấu tòa nhà – đường nước phù hợp mới cải tạo thêm được.

Hầu hết các tòa nhà không có tầng hầm nên phải sử dụng tầng trệt làm nơi để xe

Các tòa nhà xây cách đây lâu năm thường không có thiết kế hiện đại – thẩm mỹ, không gian cầu thang chiếm dụng quá nhiều diện tích. Diện tích từng phòng không hài hòa, có phòng quá to, phòng khác lại quá nhỏ. Vị trí để cục nóng máy lạnh không hợp lý gây sự nóng nực cho phòng ở, có nhiều trường hợp cục nóng máy lạnh để ngay hành lang nhà, hoặc để ở ban công nhưng không treo lên cao nên làm mất giá trị sử dụng của ban công

Và đặc biệt là hiện trạng, nhà cũ thì cho dù cải tạo thì mỹ quan chung vẫn có cảm giác nhà cũ, chưa kể một số nhà xuống cấp trông thấy. Trong khi tâm lý khách thuê thì luôn đòi hỏi Nhà mới – có thang máy – đủ tiện nghi mới – giá thuê thấp. Nên các nhà cũ đã xuống cấp, khách thuê thường đi trước khi hết hạn Hợp đồng, không tái tục Hợp đồng thuê, Người thuê biến động liên tục gây khó khăn và gia tăng chi phí cho chủ đầu tư

Nhà cũ thì vẫn mãi mãi là nhà cũ cho dù cải tạo thế nào đi nữa, hay xảy ra sự cố phải bảo trì sửa chữa thường xuyên, đây là chia sẻ của  2 người bạn mình sau mỗi bạn đầu tư vận hành từ 5 đến 6 căn nhà cho thuê. Nên khẩu vị đầu tư của các bạn ấy là sẽ thuê nhà mới 100%

Nói như vậy để các bạn thận trọng khi đi thuê nhà cũ để cải tạo lại, vẫn có nhiều người thuê nhà cũ cải tạo lại và vận hành thành công, thuê nhà cũ giá thuê luôn thấp hơn thuê nhà mới

7.2 Nhà mới

Thuận lợi

  • Nhà mới, sạch đẹp tạo ấn tượng tốt nên dễ cho thuê phòng lấp đầy
  • Chi phí cải tạo thấp/ không tốn chi phí cải tạo
  • Nếu tiếp cận được chủ nhà từ khi đang xây dựng, có thể thương lượng về thiết kế phòng, bàn giao nội thất

Hạn chế

  • Giá thuê nguyên căn có thể cao hơn, tùy khả năng thương lượng
  • Khó tìm để thuê được
  • Các tòa nhà xây mới hiện nay với mục đích làm Phòng cho thuê – Căn hộ dịch vụ được thiết kế phòng ốc, nội thất tiện nghi bài bản ngay từ đầu
  • Đối tượng chính để Thuê – kinh doanh cho thuê lại là các tòa nhà phố ở trong hẻm hoặc mặt tiền.

Thuê được nhà mới là tốt nhất, có thể đi săn nhà mới ngay khi chủ nhà đang xây dựng, tiến hành thương lượng phương án thiết kế phòng – nội thất – bàn giao, và đặt cọc ngay khi chủ nhà còn đang xây dựng, như vậy các bạn mới có thể thuê được nhà mới.

Chủ nhà đưa ra giá thuê cao, rất nhiều trường hợp chủ nhà tự khai thác nếu FULL phòng cũng không đủ giá tiền họ cho thuê nguyên căn, nhưng chủ nhà vẫn vô tư đưa ra giá thuê như vậy. Thời điểm thị trường trước COVID, nhu cầu người thuê nhà làm CHDV rất nhiều nên vì thế vô khiến chủ nhà họ làm cao, đặc biệt nhiều bạn mới vào nghề hay quyết định lấy nhà một cách nóng vội, rồi vận hành vài tháng thì thất bại rồi sang lỗ, có một số trường hợp người thuê ko có kinh nghiệm nên chấp nhận ký HĐ với điều khoản bất lợi không được sang lại nhà nên mất cọc (3 tháng cọc trở lên)

8. CHỌN KHU VỰC/VỊ TRÍ KINH DOANH CÓ NHU CẦU THUÊ LỚN

Căn hộ dịch vụ

  • Khu vực quận trung tâm Thành phố là tốt nhất
  • Gần các trường Đại học là một thuận lợi
  • Với Ký túc xá, phòng trọ, Căn hộ dịch vụ nên thuê nhà trong hẻm (ngõ) để có chi phí đầu vào thấp.
  • Kinh doanh cho thuê Phòng: Hẻm có độ rộng từ 2m trở lên, để tối thiểu xe ba gác có thể đi lai chuyển đồ, hẻm xe hơi là tốt nhất. Nhà trong hẻm nhỏ hơn 2m rất khó cho thuê phòng
  • VD: Đi làm ở Q1 nhưng hầu hết mọi người về Q10 thuê phòng ở, chứ ít khi thuê tại Q5

Văn phòng

  • Tại các quận trung tâm
  • Đường xe hơi vào được

9. KHẢO SÁT GIÁ THUÊ PHÒNG/CHDV

  • Thông tin đăng rao cho thuê trên mạng thường không chính xác tuyệt đối
  • Liên hệ đi xem một số phòng/CHDV thực tế tại khu vực với vai trò khách hàng
  • Nên liên hệ các bạn môi giới để nhận được thông tin các Phòng giá tốt nhất thị trường tại khu vực
  • Tại TPHCM chỉ có một số quận trung tâm kinh doanh hiệu quả CHDV

10. THIẾT KẾ – SETUP CHDV/ PHÒNG ĐỂ DỄ CHO THUÊ

  • Phòng có thể nhỏ, nhưng nên có cửa sổ. Cửa sổ trỏ ra ngoài trời là tốt nhất, Cửa sổ ra giếng trời, cửa sổ ra hành lang.
  • Phòng không có cửa sổ rất khó cho thuê, ở lâu ngày sẽ cảm nhận sự bí bách – ngộp ngạt nên Khách thuê thường đi trước Hợp đồng hoặc không tái tục hợp đồng thuê
  • Có thể xem xét cắt mở thêm cửa sổ ra ngoài trời, ra hành lang, cần thương lượng với chủ nhà, và có thể phải xin phép.
  • Phòng nên có kệ bếp kèm bồn rửa, Khách thuê có thể ít nấu ăn, nhưng nếu ko có kệ bếp kèm bồn rửa thì cũng rất khó cho thuê
  • Cửa sổ và kệ bếp kèm bồn rửa là 2 yếu tố quan trọng hàng đầu để có thể cho thuê phòng lấp đầy ổn định
  • Phòng có ban công luôn dễ cho thuê, và cho thuê được giá
  • Trang bị máy lạnh
  • Nên trang bị trước tủ quần áo và tủ lạnh cho từng phòng, tủ lạnh có ngăn đông riêng (tủ lạnh mới hoặc cũ)
  • Giường: Nên cân nhắc, khách yêu cầu thì lắp
  • Máy nước nóng lạnh năng lượng mặt trời/ lắp máy nước nóng lạnh trực tiếp
  • Trang trí đơn giản, hài hòa, không lòe loẹt gây cảm giác ngộp
  • Vì không gian phòng nhỏ, nên sắp xếp nội thất hài hòa, cố gắng để chừa ra được một khoảng trống tạo cảm giác rộng rãi.
  • Sắp xếp trong phòng/CHDV cho thuê dài hạn khác với khách sạn ở ngắn hạn
  • Nên trang bị nội thất mới hay cũ ?

11. CHỖ ĐỂ XE CHO NGƯỜI THUÊ 

11.1 Với Căn hộ dịch vụ/ phòng cho thuê

  • Tâm lý khách thuê luôn muốn gửi xe tại nhà
  • Gửi xe ngoài bãi, sẽ khó cho thuê hơn
  • Lưu ý là xe gửi Bãi ngoài sẽ khó cho thuê hơn, khả năng khách tái tục hợp đồng thuê cũng thấp đi
  • Tại khụ vực Quận 10, 5: Mặt bằng chung là mỗi phòng/CHDV được để 2 xe tại nhà tự bảo quản, xe còn lại gửi bãi ngoài
  • Tại Quận 1: Mặt bằng chung là mỗi phòng được gửi 1 xe tại nhà, tự bảo quản xe.
  • Nếu tòa nhà có tầng hầm để xe, thuê bảo vệ trông thì chỗ để xe thoải mái hơn, và thu thêm phí giữ xe. (Quận 10 – 5: giá từ 100 -150k/ Quận 1 là 200k)

11.2 Với văn phòng

  • Có thể xe gửi bãi ngoài cũng được
  • Nhưng phải giải quyết chỗ để xe cho khách đến giao dịch
  • Trường hợp có tầng hầm để xe, thuê bảo vệ trông xe, thì có thể tiêu chuẩn cho mỗi sàn được để số lượng xe nhất định tại hầm (có thu phí), còn lại gửi xe tại bãi ngoài.
  • Sắp xếp được chổ để xe cho khách đến giao dịch, có thu phí giữ xe

12. NHỮNG THỜI ĐIỂM TRONG NĂM GIA TĂNG NHU CẦU THUÊ PHÒNG/CHDV

12.1 Thời điểm gia tăng nhu cầu thuê phòng, phù hợp để khai trương tòa nhà CHDV

  • Ra tết: giữa tháng 2 đến hết tháng 3 dương lịch
  • Sau hè, sv – tân sv đổ về thành phố: tháng 8 đến hết tháng 10 dương lịch

12.2 Thời điểm trống phòng nhiều, nhu cầu thuê thấp

  • Cuối năm giáp tế dương lịch: Tháng 12 – Tháng 1 hàng năm

13. TÌM NHÀ NGUYÊN CĂN GIÁ TỐT ĐỂ KHAI THÁC Ở ĐÂU

  • Nhà cho thuê nguyên căn rất nhiều, nhưng chỉ có một phần công năng phù hợp để làm CHDV, và trong những tòa nhà phù hợp làm CHDV cũng chỉ có một số ít chủ nhà đồng ý cho thuê làm CHDV
  • Liên kết với một số môi giới, đặt hàng trước, khi nào có hàng tốt sẽ alo báo liền. Hàng tốt thường là hàng kín không phổ biến rộng rãi
  • Khi có hàng mới, đánh giá là tiềm năng thì đi xem ngay lập tức, có thể chuyển bị sẵn tiền cọc.

14. THƯƠNG LƯỢNG CÁC ĐIỀU KHOẢN/ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ NGUYÊN CĂN

14.1 Các điều khoản chính cần thương lượng

  • Giá thuê: giữ giá 2 năm đầu
  • Trượt giá: 10% cho 2 năm 1 lần
  • Thời gian thuê: 5 – 7 năm
  • Đặt cọc: 3 tháng
  • Thanh toán: hàng tháng
  • Phương án cải tạo: cải tạo thêm phòng, thêm nhà vệ sinh, lắp kệ bếp
  • Thời gian sửa nhà: 1 – 2 tháng
  • Đền bù hợp đồng: Tiền cọc + chi phí đầu tư cải tạo
  • Được sang nhượng lại: bắt buộc

14.2 Hình thức Hợp đồng

  • Hợp đồng công chứng (Bên thuê nhà phải kê khai đóng thuế)
  • Hợp đồng không công chứng

15. TẬN DỤNG KHOẢNG THỜI GIAN SỬA NHÀ – SETUP

Đây là khoảng thời gian chủ nhà chưa tính tiền thuê nhà, thông thường chủ nhà sẽ cho thời gian 1 tháng, nếu bạn nào thương lượng tốt thì có thể dài hơn đến 2 – 3 tháng. Nên ta tận dụng trong thời gian này cố gắng sale full để có thêm 1 tháng tiền nhà.

  • Sale phòng ngay từ khi bắt đầu setup – cải tạo, thông thường từ lúc khách cọc thuê phòng đến khi dọn vào là 2 tuần.
  • Phải làm sao sau khi hoàn thành setup, cũng là lúc tòa nhà FULL phòng
  • Không để setup xong mới bắt đầu sale phòng

16. SALE LẤP ĐẦY PHÒNG/CHDV/VANPHONG KHI SETUP NHÀ MỚI

  • Thông thường thời gian cho phép từ khi khách đặt cọc đến lúc nhận phòng là 1 tuần, bắt đầu tính tiền phòng từ ngày khách nhận phòng
  • Số tiền đặt cọc thường thu là 2tr. số tiền cọc có thể yêu cầu nhiều hơn, tối thiểu phải lớn hơn 1 tuần tiền thuê phòng
  • Trong thời gian đang setup nội thất, có thể hỗ trợ tăng thời gian cho khách nhận phòng, từ 2 tuần đến 1 tháng, vì hầu hết phòng cũng chưa sử dụng được ngay
  • Tự sale phòng: Đăng tin hiệu quả nhất tại Chotot
  • Sale phòng qua môi giới: Khi nhận sale nhà khai trương, cty môi giới có thể bố trí 1 nhóm sale ưu tiền dồn khách về để nhanh chóng sale lấp đầy

17. KÝ HỢP ĐỒNG THUÊ PHÒNG/CHDV VỚI NGƯỜI THUÊ

  • Nên chỉ ký HĐ thuê 6 tháng – 1 năm, không ký HĐ ngắn hạn
  • Nhận đặt cọc: 1 tháng tiền phòng
  • Thời gian HĐ, ngày kết thúc hợp đồng tránh vào T1, T2 vì là giáp tết sẽ khó cho thuê nếu khách không tái tục Hợp đồng. Ví dụ, khách thuê từ đầu tháng 6, thì nên ký HĐ 9 tháng, thay vì ký HĐ 6 tháng
  • Cho khách thuê ký HĐ ngay lúc nhận phòng vì khách rất dễ đổi ý, có thể sau khi ở 1 vài ngày khách thuê không hài lòng về điều gì đó, việc này rất dễ xảy ra.
  • Khách chưa đủ tiền lúc nhận phòng thanh toán Tháng cọc + Tháng nhà, có thể hỗ trợ khách thanh toán làm 2 đợt, lưu ý thời hạn thanh toán phải ấn đinh ngày cụ thể

18. NÊN HAY KHÔNG THUÊ NHÀ NGUYÊN CĂN THỜI COVID

Thuận lợi

  • Nhiều chủ đầ tư rút khỏi thị trường, nhà nguyên căn trống cung ra nhiều nên có điều kiện chọn thuê được những căn nhà hiện trạng tốt tọa lạc tại vị trí thuận lợi.
  • Giá thuê nhà nguyên căn giảm, duy trì được qua dịch thì sẽ duy trì được chi phí đầu vào cạnh tranh hơn so với các tòa nhà thuê sau dịch
  • Có thể thương lượng được các điều khoản tốt hơn so với thuê sau COVID

Hạn chế

  • Nhu cầu thuê phòng thấp
  • Lượng phòng trống nhiều nên phòng thuê bị rớt giá
  • Khó khăn trong việc sale lấp đầy

19. QUY MÔ HỆ THỐNG & QUẢN LÝ KHAI THÁC, BẢO TRÌ

  • Thông thường mọi người đầu tư chung theo đội nhóm
  • Làm riêng cá nhân đầu tư 1 – 3 căn có thể tự quản lý, bảo trì sửa chữa, sale và cho khách xem phòng, nhận cọc, làm HĐ và cho nhận phòng, đăng ký tạm trú (việc không tên làm cả ngày không hết)
  • 1 – 3 căn này phải tọa lạc cùng một khu vực và gần nhau, để thuận tiện cho chủ đầu tư di chuyển qua lại
  • Quy mô từ 4 – 6 căn, chủ đầu tư có thể thuê Quản lý phụ trách bảo trì sửa chữa, sale và cho khách xem phòng, nhận cọc, làm HĐ và cho nhận phòng, đăng ký tạm trú

Xây dựng đội sale

  • Bạn quản lý phụ trách sale phòng luôn
  • Xây dựng đội Cộng tác viên
  • Kết hợp môi giới

20. CÁC RỦI RO TRỌNG YẾU KHI KINH DOANH THUÊ – CHO THUÊ

  • Giá thuê đầu vào cao
  • Hiện trạng nhà quá xuống cấp, sau khi cải tạo vẫn không vớt vát lại được
  • Vị trí tọa lạc không phù hợp
  • Không được sang nhượng lại

HỖ TRỢ SAU KHÓA HỌC

  • Tư vấn, khảo sát trực tiếp (nếu sắp xếp dc tại TPHCM) về vị trí, giá, phương án cải tạo phòng, phương án nội thất, phương án khai thác khi các bạn Thuê nhà để khai thác
  • Tư vấn thương lượng lập Hợp đồng thuê chặt chẽ – có lợi, tận dụng thời gian cải tạo, thời gian khai thác sớm để có thêm nguồn thu triệt để
  • Hỗ trợ sale phòng ra để các bạn sớm lấp đầy cho thuê FULL phòng
  • Hỗ trợ các đầu mối cung cấp – thi công nội thất, cải tạo phòng giá tốt
  • Tham gia Hội nhóm kinh doanh Thuê – cho thuê
  • Hình ảnh phòng, bảng giá phòng – phí dịch vụ của các Tòa nhà  CHDV tại các Quận ở TPHCM