BÀI GIẢNG QH ĐG TT

CÁC VỊ TRÍ CẦN TRÁNH KHI MUA BĐS

  • Đường đâm
  • Cuối hẻm
  • Gần mộ, nghĩa trang, trong nhà – khu đất có mộ
  • Gần cơ sở tôn giáo chùa, nhà thờ
  • Đường dây cao thế đi ngang
  • Hố ga, cây, cột điện trước nhà – giữa cổng
  • Đâm hông
  • Ngập nước

MUA BÁN ĐẤT TRỒNG LÚA

Điều kiện bên mua: Xin được giấy xác nhận làm nông nghiệp và có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp

Thường xử lý

  • Làm HĐ ủy quyền bán cho Chồng
  • Chuyển mục đích thành đất ở xong
  • Chuyển nhượng lại sang tên sổ hồng cho vợ

KÍCH THỨC CẦN TRÁNH KHI MUA BĐS

  • Dị dạng
  • Tóp hậu

CÁC LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ BĐS CẦN THẬN TRỌNG KHI MUA

  • Vi bằng
  • Sổ chung
  • Sổ đã cấp lâu năm (sổ cũ)

KHẢO SÁT QUY HOẠCH

Kiểm tra 2 nội dung chính: Chức năng khu đất & ranh lộ giới

Trực quan

  • Nhà cửa khang trang không, có nhiều nhà mới không, hay chỉ toàn nhà cũ lụp xụp
  • Dọc tuyến đường, những căn nhà kiên cố mới xây dựng chừa lộ giới (thụt vào đến đâu)

Thông tin trên sổ hồng, bản vẽ hiện trạng vị trí

  • Đọc bản thông tin mô tả trên sổ hồng
  • Đọc thông tin bản vẽ trên sổ hồng – bản vẽ hiện trạng vị trí nếu có, Bản vẽ cần thể hiện ranh lộ giới. Sổ hồng cấp mới thì thông tin đáng tin cậy hơn

App quy hoạch của nhà nước

1190706.82 – 600876.64 (1)

1190710.82 – 600875.77 (2)

1190715.50 – 600897.01 (4)

1190711.37 – 600897.81 (5)

Bảng tọa độ 136 Trần Nhân Tôn

Xem quy hoạch tại UBND Phường, xã

  • Liên hệ cán bộ địa chính
  • Nhờ họ tra và chụp lại bản vẽ vị trí lô đất, thể hiện chức năng và lộ giới

Xin thông tin quy hoạch tại Chi nhánh VP ĐKĐĐ

  • Liên hệ CNVP ĐKĐĐ
  • Hồ sơ: Sổ hồng photot, đăng đăng ký thông tin quy hoạch
  • Thời gian giải quyết 2 tuần
  • Trả kết quả bằng chứng chỉ quy hoạch

ĐỊNH GIÁ

  • Giá trị BĐS gồm 2 phần: Phần đất + Tài sản trên đất (nhà ở)
  • Định giá từng phần rồi cộng lại, nguyên tắc thận trọng nên chúng ta làm tròn xuống

Định giá tài sản trên đất

  • Đối với nhà ở cấp 4: 3tr – 4tr/ m2 sàn
  • Đối với nhà ở cấp 3: 5tr – 7 tr/ m2 sàn
  • Nhận định % tỷ lệ còn lại

Giá trị Nhà = DT nhà * đơn giá * tỷ lệ còn lại

Định giá đất

  • Diện tích đất ngoài quy hoạch lộ giới
  • Diện tích đất trong quy hoạch lộ giới (trừ ra, hoặc tính đơn giá thấp hơn)
  • Đơn giá đất m2

Giá trị Đất = DT ngoài quy hoạch * đơn giá m2

Xác định đơn giá đất: 

  • Khung giá nhà nước
  • Khung giá đất các Ngân hàng, Công ty định giá
  • Đơn giá đất tự khảo sát

Ví dụ: Định giá nhà 136 Trần Nhân tôn phường 2, Quận 10 (rao bán 33 tỷ)

Giá trị nhà: 515,4m2 * 7trđ * 95% = 3.427.410.000 đ 

Giá trị đất (Khung giá SACOMBANK)

Loại đất Diện tích Đơn giá Thành tiền
Đất ở ngoài QH 80,68 m2 204tr/m2 16.458.720.000 đ
Đất ở trong QH 9,82 m2 102tr/m2 1.001.640.000 đ
Tổng 17.460.360.000 đ

Tổng giá trị BĐS: Nhà + đất = 20.887.770.000 đ

Tổng giá trị BĐS làm tròn: 20.800.000.000 đ

CHUYỂN MỤC ĐÍCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

Điều kiện

  • Thuộc quy hoạch chức năng đất ở
  • Tiếp giáp đường/ hẻm đã được nhà nước công nhận
  • Vị trí chuyển mục đích thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp Quận/ huyện. Xem chi tiết tại UBND cấp Phường, Xã, hoặc liên hệ Chi nhánh VP ĐKĐĐ cấp Quận, huyện

Thuế, phí: Tiền sử dụng đất & Lệ phí trước bạ 0,5%

Thủ tục

Bước 1: Liên hệ Cty đo đạc, hoặc UBND Phường lập bản vẽ thể hiện ranh đất xin chuyển mục đích sử dụng

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp Quận, huyện. Hồ sơ gồm

  • Sổ hồng bản chính
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
  • Bản vẽ thể hiện ranh đất cần chuyển mục đích sử dụng
  • Đơn ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có)

Nộp tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp)* DT chuyển mục đích

Ví dụ: 

  • DT chuyển mục đích: 120m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, tại Mặt tiền đường Lê Văn Khương, Quận 12
  • Số tiền sử dụng đất: (4.500.000đ – 300.000đ)*120m2 = 504.000.000 đ

Ghi nợ tiền sử dụng đất

  • Người có công với cách mạng;
  • Hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số;
  • Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

Thời gian ghi nợ tối đa 5 năm, trả sớm được giảm 2%/ năm, trả xong mới mua bán tặng cho được.

TÁCH THỬA ĐẤT Ở

Điều kiện tách thửa

  • Đã có sổ hồng
  • Thửa đất thuộc quy hoạch đất ở
  • Loại đất ở thuộc quy hoạch dân cư được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Quy hoạch đất ở dân cư hiện hữu – quy hoạch đất ở dân cư hiện hữu chỉnh trang – quy hoạch đất ở xây dựng mới (TPHCM, QĐ 60)
  • Tiếp giáp đường, hẻm được nhà nước công nhận (có tên đường, hoặc mã số hẻm)
  • Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu với thửa đất được tách và thửa đất còn lại (sau khi trừ lộ giới), do UBND cấp tỉnh quy định
  • Chiều ngang mặt tiền thửa đất được tách và thửa đất còn lại đảm bảo theo quy định của UBND cấp tỉnh
  • Thửa đất có 1 phần đất nông nghiệp xen lẫn đất ở.
  • TH phần đất nông nghiệp thuộc quy hoạch lộ giới, tách thửa cùng với đất ở
  • TH phần đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở, chuyển mục đích thành đất ở, sau đó tiến hành tách thửa đất ở

TH1: TÁCH THỬA ĐẤT Ở KHÔNG HÌNH THÀNH ĐƯỜNG GIAO THÔNG

  • Bước 1: Liên hệ UNBD Phường/ xã, hoặc Cty đo đạc lập bản vẽ tách thửa, nộp bản vẽ tách thửa vào CN VPĐD ĐĐ để kiểm tra nội nghiệp. Hồ sơ: Bản vẽ tách thửa, sổ hồng sao y công chứng (Thời gian giải quyết 15 ngày)
  • Bước 2: Nộp hồ sơ tách thửa vào CNVP ĐKĐĐSổ hồng bản chính

Hồ sơ gồm: Sổ hồng bản chính, Bản vẽ tách tách thửa đã kiểm tra nội nghiệp, Hợp đồng mua bán công chứng nếu có.

TH2: TÁCH THỬA ĐẤT Ở HÌNH THÀNH ĐƯỜNG GIAO THÔNG (Lập Phương án hạ tầng kỹ thuật tổng mặt bằng)

Bước 1: Thuê cty dịch vụ tư vấn thiết kế lập Bản vẽ hạ tầng kỹ thuật, gồm các nội dung chính

  • Mở con đường vào khu đất, chiều ngang, dài con đường, đường nhựa hay bêtong
  • Hệ thống cống thoát nước, cây xanh
  • Đường điện dẫn vào (liên hệ sở điện lực)
  • Đường nước sạch dẫn vào (liên hệ Bên cấp thoát nước)
  • Hệ thống trụ nước phòng cháy chữa cháy

Bước 2: Nộp hồ sơ hạ tầng kỹ thuật và đơn hiến đất làm đường vào CNVPĐKĐĐ, 3 tháng, có quyết định cấp phép đầu tư con đường và hạ tầng kỹ thuật

Bước 3: Thi công đường và hạ tầng kỹ thuật

Bước 4: Nhà nước nghiệm thu, có quyết định công nhận đường và hạ tầng kỹ thuật

Bước 5: Tách thửa giống trường hợp ban đầu

TÁCH THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP